2015年05月16日

不動産の話42 不動産投資をやると決めたらやること

毎回の同じタイトルだとちょっと飽き飽きしちゃうかな?と、思ったのでちょっと変えてみました。

えっと、不動産投資をやるぞって決めたらまず何をすればいいのでしょうか。
インターネットで情報収集。
本を読んで勉強。
不動産屋さんで物件を教えていただく。
それで無事に不動産投資を行う事が可能かと言うとそうでもなさそうです。

少なくとも私の家はそうではありませんでした。
では、一体何をすればいいのでしょうか。
それは・・・・


「配偶者の理解を得ること」

これでしょう。
配偶者の方の理解を得られないと、連帯保証人になってもらえません。収入も合算できません。資産も合算できません。そして、強引に話を進めてしまうと家庭内の不和が訪れること間違いないです。 
では、どうしたらうまくいくのか?
そんなのは各家庭にお任せします。。。

と、言ったら救いが無いので、我が家の話をしますね。
まず、自分のお金についての考え方、そして投資についての考え方。
今までの投資の失敗の話。
そして、不動産投資の良い面と不利な面。
こういった話を自分が十分に理解し、配偶者に理解してもらった(はず)です。
少なくとも、数千万円の借金を抱える事は、普通一般の金銭感覚で行けばとんでもない借金になるわけでからね。
 
このハードルが一番高かった気がします。
なので、本当にやりたいのならば配偶者の協力が不可欠だと私は思いますし、やらないと損です。

と、いうことで独身の方は自己資金を貯めておいてくださいね☆

宮崎市内の若者を対象とした不動産投資&自己啓発コンサルタントのまさまさでした。

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2015年05月15日

不動産の話41 宮崎市の不動産投資入門17

宮崎市の不動産投資について延々と書いています。
大都市圏の不動産投資とどう違うのか?というところを今日は書いてみたいと思います。

不動産投資のハウツー本に言わせれば、ほとんどが東京を中心とした投資手法の話となっています。
まぁ、しょうがないですよね。
不動産を買って安心したいじゃないですか。
それだったら、取引価格が高くても人口が減る確率が低い大都市圏を狙いますよ。

じゃぁ、それ以外の地方、つまり宮崎市で不動産投資をやっても大丈夫なのか?という事です。
人口の動態でいくと、平成26年度まで毎年人口が増え続けています。
平成26年度でちょっとだけ減少しました。
宮崎県人口統計
私には明確な原因もわかりませんが、アパートのローン返済期間(20年)以内に人口減の為、消滅してしまうということはなさそうです。
消滅可能性都市には入っていません。(入っていたら宮崎県は全部消滅でしょうが)


では、宮崎市で不動産投資をやるプラスの面とは何でしょうか。
私が考えるには・・・・
  • 価格が大都市圏不動産に比べて同じような物件でも随分と安い。(これに尽きますかね。何といっても事業ですから。初期費用が安いのは助かります)
  • 宮崎に住んでいる人が投資をすれば、近くに投資物件があるので管理しやすい。(管理会社に任せるとしても、管理会社にも近いわけですからね)
  • 逆に大都市圏の人は見知らぬ土地・管理がしにくい・大都市に比べて台分田舎なので将来が不安。という不安要素があるため、大都市圏からの超お金持ちからの投資が少ない。(競争が激しくない)
そんなところでしょうか。
あまりにも田舎過ぎてニーズが無さ過ぎると駄目ですが、宮崎市規模でいけば十分やっていけると私は思いますけどね。。。。

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2015年05月14日

不動産の話40 宮崎市の不動産投資入門16

日付が変わりそうですね。
先ほど家に帰ってきてお風呂に入って片付けをしていたらこんな時間ですよ。
毎日更新を目指す私としては、なんとしても今日中に投稿したいところ。

時間よ、とまれ!

さて、銀行融資を受けるのに必要な?条件を先日挙げました。
その中で、まだ何も触れていない件についてです。

貸付事故が無いことと、キャッシングの残高が無いこと。
要は、お金に対する価値観・倫理観があるかどうかということでしょうか。
今から数千万円の借金を申し込むのに、お金をあちこちから借りていてしかも、返済が遅れてしまっているという履歴を銀行さんが発見してしまったら、どうでしょうか。
いくらアパートからちゃんと収入があっても、毎月の返済額を上回ってお金を使ってしまって毎月返済が滞ってしまうかもしれない。。。。と、貸付に二の足を踏んでしまう可能性は十二分に考えられます。
私ならそう、思います。貸したくありません。 

一度自己破産した人が、二度と立ち上がれないというわけではありません。
人には色々と理由があると思います。
しかし、 銀行融資を受けて不動産投資を行うに当たっては有利には働かないですよっていうことでした。
(そもそも自己破産したら数年間は銀行取引ができないですね)
 

今日はこれぐらいで。

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2015年05月13日

不動産の話39 宮崎市の不動産投資入門15

長々と自己資金の必要性についてお話しさせていただきました。
が、これでも語り足りないぐらいです。
なぜなら、自己資金をたくさん持っていればいるほど有利だからです。
なので、自己資金さえ豊富ならば他に挙げた条件が多少不利でも、融資を受けることが可能なのです。
それだけ自己資金の金額が重要なのです。(しつこい?)


さて、自己資金と言っても生活資金までも含めて不動産投資の初期費用に回す・・・と、いうような事はしないでしょう。(たぶん)
あくまでも不動産投資の諸経費に使うのは余剰資金(生活資金と、使う予定・使う日が決まっているお金以外)にしましょうね。(わかっていると思いますが)
しかし、お金を持っているということは間違いないので、生活資金も合わせて銀行さんには一切合財お見せしましょう。 


あと、銀行融資を受けるに有利に働く条件としていくつか挙げましたね・・・
自己資金の次に私が必要だと思うのが「会社に勤めていて、勤続年数が長い」でしょうか。
「配偶者がいること」というのも捨てがたいのですが。
私は銀行の融資担当では無いので、何とも言えませんが、私の考えです。あくまで。

会社に勤めていれば、万が一アパート経営がうまくいかなくても、毎月給料からの補てんが可能です。
そして、他に借り入れもする事が可能かも知れません。(金額・内容にもよるかも知れませんが)
あとは、銀行内の審査が通りやすいということでしょうか。
いくら不動産会社からの紹介の人だといえ、見ず知らずの人に数千万円の融資を行うわけですから、それなりに社会的に不適合(言い方が悪いですが)な素行をされている方に対しては融資を行うのも慎重にならざるを得ないと思われます。
まじめに、当たり前にお勤めされている方が、ここで、やっと日の目を見ることになるのです。サラリーマン万歳。

加えて、「配偶者がいること」が融資を受けるに必要な条件だと言いますと、先ずもって連帯保証人になってもらいますね。
そして、配偶者の連帯保証人は資産・収入が合算して計算する。
そしてそしてそして、何といっても「法定相続人」です。
借りた本人に万が一の事があっても、配偶者に対応してもらえばいいわけですから、銀行としては助かりますわな。 
そういうことで配偶者がいることという事も挙げさせてもらいました。
 
と、いうことで今日はここまで。

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2015年05月12日

不動産の話38 宮崎市の不動産投資入門14

昨日のラストで抵当権があるので2,000万円の・・・・という中途半端な事を書いていました。

銀行融資を受ければ、間違いなく担保となる物件に対し抵当権の設定をされます。
この登記をするのにも費用がかかります。もちろん購入をした方が支払います。
その金額は、2,000万円×0.4%=8万円です。
(抵当権解除にも費用がかかりますが、不動産1件に対し1,000円です。) 

加えて、火災保険にも入らないといけません。
強制では無いでしょうが、万が一火災風水害などなどの災害が発生し、アパートが壊れてしまい、入居者からお金がもらえなくなってしまった場合、ローン返済ができなくなってしまいます。これは大変。 
建物の種類と、加入する期間にもよりますが数十万円は覚悟しておきましょうか。


と、いうことでしつこいようですがこれら諸経費については、銀行さんは面倒見てくれません。
それぐらいの資金を用意できないとその物件を買う資格が無い?ということでしょうか。
なかなか手厳しいですね。

しかし、この費用についてはアパートを買うための原資であり、投資であると考えればいいのかなと思います。
間違いなく収益を生むための投資(ちゃんとした物件で戦略を持っての購入であれば)なのですから。

株やFXではこうはいきません。
万が一があったら、紙切れ又はロストカットで投資金額を回収することもできなくなる事があるわけですから。

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2015年05月11日

不動産の話37 宮崎市の不動産投資入門13

昨日は銀行融資を受けたければ、まず不動産屋さんに行って紹介してもらいましょう。。。と、いう内容でした。

私は、この方法で全くもって今までお付き合いの無かった銀行から数千万円の融資をいただき、無事に1棟目のアパートを購入することができました。
おそらく、いや、間違いなく私だけが特別な訳では無く、私の考える以下の条件に当てはまる方であればかなりの確率で融資をしてもらえると思います。
(あくまで私の意見ですよ)

  • 自己資金(預貯金・生活資金・保険・積立・株券等お金になるもの全ての総額)が、500万円以上。 
  • 配偶者がいる。(その場合は、自己資金に配偶者の資産も組み入れてカウント可)
  • 勤続年数が5年以上の会社員。(大企業とか安定した職場であれば尚更グッドでしょう)
  • 貸付事故が無い。(カードの返済が遅れてしまったりしたことが無いですか?自己破産していたらなかなか難しいかも?!私にはわかりませんが。プラスの条件にはなりそうでは無いと思われます)
  • カードの負債(リボ払いのクレジット残高が数百万あるとか)が無い。

私が思うところ、こんなものでしょうかね?
それぞれの項目について詳しく?話をしてみたいと思います。

まず最初に自己資金。 
「銀行でローンを組むのだから、全額銀行から出してもらえばいいんじゃないの?」
と、思うじゃないですか。私もそう思います。
が、しかし。
取引価格が2,000万円であれば、銀行は2,000万円しか貸してくれません。担保となるものがそのアパートと土地で、取り引きされた時価の価値としては2,000万円という事になりますからね。
しかし、実際の不動産売買においては、いわゆる「諸経費」というものがかかってくるわけですよ。
これがなかなかの費用です。
まず、最初に不動産仲介業者に対する「仲介手数料」ですね。
不動産取引価格の3%と6万円で何と、712,800円!!!
不動産仲介手数料の早見表 

加えて、不動産登記に係る登録免許税。
売買の所有権移転登記は、課税標準価格を2,000万円としたら、2%で400,000円!
国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

司法書士の先生に頼むのでこれも報酬が必要ですね。
ここは地域の実情に応じた価格と思われますが、10万円もはかからないと思いますけどね。。。

後は、銀行のなんちゃら手数料がひかれます。このあたり銀行でまちまちなのでしょう。

こういった諸経費についてまでは銀行はお金を貸してくれません。
よっぽど取り引きした価格が市場価格より安く取引できた場合には話は別かも知れませんが。
こういった諸経費は自己資金で支払ってくださいねーーーーと、いうのが私の今までの取引での体験です。

アパートを手に入れるまでは、やはり自己資金は必要だよっていう話でした!
今日はここまで。

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加えて、抵当権の設定もあるので、2,000万円の 


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2015年05月10日

不動産の話36 宮崎市の不動産投資入門12

昨日は更新できませんでした。至極残念。
また、今日から気持ちを切り替えて日々更新を図りたいと思います。

さて、「宮崎市の」不動産投資についてというお題目なのですが今までさっぱり宮崎市の事は書いていませんでした。
だって、不動産投資の入口はどこでもいっしょですからね。

さて、宮崎市で不動産投資というのは可能なのでしょうか。
答えを申し上げれば、可能です。 
宮崎市内にある銀行さん・信用金庫さんは不動産投資への融資は行ってくれます。
全ての銀行や信用金庫に行った事があるわけでは無いので、私は何とも言えませんが、少なくとも私は宮崎市内にある銀行さんから融資を受けてアパートを購入しております。

さて、どうやって融資を受けるのでしょうか。
いきなり銀行の窓口に行って「不動産投資をしたいからお金を貸してください」と、言えば良いのか?
答えはNOでしょう。
どこの馬の骨とも知らない人に銀行は大金を貸してくれないです。
私だって貸したくありません。

じゃぁ、どうやって銀行に貸してもらうの?

私の知っている方法としては・・・・
「不動産屋さんからご紹介していただく」
という方法です。

つまり、不動産投資をしたければ最初に銀行に行くよりも前に不動産屋さんに行って、物件を決めてから銀行の紹介をしていただくという流れがよろしいかと思われます。

なので、最初に行く不動産屋さん選定が難しいですよね。
私も困りました。
しかし、兎にも角にも行動しない事には始まりません。
勇気を出して不動産屋さんに足を踏み入れてみては如何でしょうか。

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2015年05月08日

不動産の話35 宮崎市の不動産投資入門11

昨日の話は、自己資金でコツコツ貯めて収益物件(アパート)を買うよりも、銀行からの融資を受けて収益物件を買った方が投資スピードが早まるという話でした。

「何故投資スピードが速い方がいいの?」
「別にゆっくりでいいのでは? 安全だし」

と、いうご意見があろうかと思われます。
そこで、一つ、私の意見を申し上げさせていただきますと・・・・

「時間は有限である。よって、人の人生も有限である。」

ということです。
すなわち、コツコツお金を貯めて貯めて貯めて我慢している間にも、時間は無情にも過ぎ去ってしまうわけです。
お金を貯めている間の年数は、銀行口座に毎月決まった額の貯金が増えてはいきますが、それだけです。
ずっと口座に眠ったままなのです。
お金には働いてもらわないといけないのです。
具体的に言うと、銀行口座に眠らせておくよりは投資に回しましょうということですね。

仮に、お金をもらえるとします。
若い時の2,000万円と、高齢者になってからの2,000万円。
どちらも同じお金ですが、どちらが価値が高いかと言いますと、断然若い時の2,000万円です。
何故か。
強いて言えば、20歳で1,000万円と70歳で2,000万円。どちらが価値が高いか。
私に言わせれば20歳の1,000万円の方が価値が高いです。
年利1.4%以上で運用すれば70歳到達前に1,000万円を2,000万円に増やす事が可能だからです。
年利1.4%の預金はありませんね。今時。
しかし、不動産投資の利回りでいくと実質利回り1.4%以上の投資はいっぱいあります。
むしろ、そんなに低かったらもっと他の物件買いますよ。

なお、70歳になってから20年ローン・・・は、厳しいですよね。返済終了は90歳。
年齢的に銀行さんも貸してくれないと思います。

時間は有限だよ!若い人ほど不動産投資は有利な投資となるよ!
という今日のお話でした!

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2015年05月07日

不動産の話34 宮崎市の不動産投資入門10

昨日は銀行からの借り入れがいかに凄いかという話をしました。
不動産投資のみならず事業を行うに当たっては、銀行融資は欠かせないと思います。

「借金なんてしない方がいいんじゃないの?利息がつくし、返せなかったら一家が路頭に迷う!」

と、いう素朴な疑問があると思います。
確かにおっしゃる通りです。
借金なので、何といっても利息がかかります。
普通預金の利息はメチャクチャ少ないですが、支払いの利息はメチャクチャ多いです。
(普通預金の利息に比べて、ですよ)
しかし、それを補ってありあまる魅力が銀行融資にはあるのです。
それは何か?

「人のお金で投資ができる」

ということです。

昨日の話でも触れましたが、自分でお金を貯めて2,000万円のアパートを買おうと思ったら・・・・
毎月10万円貯金したとします。
12ヶ月で120万円。
10年で1,200万円。
16年と8カ月かかってやっと2,000万円貯金することができます。
時間は有限であり、16年も待ってやっとアパートを購入して、毎月の家賃収入を手に入れる。。。
毎月の収入は、 20万円程度。借金返済はありませんが、あまりにも投資スピードが遅すぎます。

それとはうって代わって銀行融資を利用した場合です。
毎月10万円貯金していきます。
12ヶ月で120万円。
ここで、120万円を使って銀行融資を利用してアパートを購入します。
昨日の例で行くと2,000万円のアパートです。

貯金は0になりました。が、毎月10万円ずつ貯金をしていきます。
加えて、借金を差し引いた後、毎月6万円の収益があります。 
これも貯金に加えていきます。 なので、毎月16万円の貯金です。
自己資金のみの方との貯金の差は20ヶ月で無くなり、その後は毎月6万円ずつ差が開いていきます。
 
毎年192万円ずつ貯金が増えていきます。
その後、どんどん融資を受けてその都度アパートを増やしていけば・・・
自己資金で16年と8カ月かかって2,000万円貯めて買ったアパートよりさらに多くの収益を生む物件を買うことが可能になっていくでしょう。

銀行融資の力はすごいですね。
人さまのお金を使って自分のお金を増やしていく という事が合法的に行われているわけですから。

今日はこれまで。
宮崎市内の若者を対象とした不動産投資&自己啓発コンサルタントのまさまさでした。

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2015年05月06日

不動産の話33 宮崎市の不動産投資入門9

自分の力で頑張りたいなら不動産投資といううたい文句?を昨日の話で書きました。
が、本当は自分の力だけでは無いです。ウソです。ごめんなさい。
正確には、色んな人の力を借りて自分でやる事業ということで。

では、誰に力を借りるのでしょうか。
私が最もお手数を借りているのは不動産屋さんですが、それだけではないのですよ。

不動産投資なのですが、他の投資とは違った事があります。
言い方が分かりづらかったでしょうか。
不動産投資では、不動産を購入するに当たり銀行から融資を受ける事ができるのです。
これはどういうことでしょうか。
他の投資と名のつくものに対して銀行融資がつく投資ってあるでしょうか。
いやー、たぶん無いですよね。私が無知なだけかな?

とにかく、銀行から融資を受ける事ができるのが最大の利点なんですよ。
「借金なんか怖くてできなーい!」と、いう方もいると思います。
しかし、毎月の返済金額よりアパートからの収益が大きければ問題ないわけです。
「借りた金は返せばよかろう」なのです。

で、どうして銀行からお金を借りた方がいいのでしょうか。
普通に考えたら自己資金で全て賄えばいいのですが、それで何がいけないのでしょうか。
お金を借りる利点、それは・・・
「レバレッジをかけられる」という点です。
レバレッジとは何ぞやと思われるかも知れませんが、要は「てこの力」を使う事です。
例を出してみますね。

自己資金100万円ある場合、どのような違いがあるかと言いますと・・・
○自己資金のみの場合
 100万円の物件を購入することが可能。しかし、実際には100万円の物件って、かなりのボロ物件でしょうが。。。。区分所有マンションでもなかなか買えないかも。
 複数の部屋があるわけでは無いでしょうから入居者を入れるためにもある程度リフォームをしないといけないかもしれないですね。こちらも自己資金となると大変です。もう100万円ぐらいかかっちゃうかも?
 が、ここは頑張って3万円で部屋を貸すからということでどうにかしたとしましょう。
 3万円×12ヶ月=年36万円の収入です。

○銀行融資を利用した場合
 2,000万円を融資してもらい、100万円自己資金を使ってアパートの購入したとします。(例えば、ですよ)
 1部屋4万円の部屋が4部屋あった場合、毎月16万円収入となります。
 1ヶ月返済は利率年2パーセントの20年払いで約10万円。
 と、いうことは毎月6万円収益となりますね。
 (本当はこんなに単純じゃないのですが。例えばの話です)
 6万円×12ヶ月=年72万円の収入です。

同じ100万円の投資でも銀行融資を活用した場合と、自己資金のみの場合とは収入が違いますね。
また、空室リスクの観点からも1部屋のみではなく、複数の部屋がある方がいいと思います。

と、いうことで今日はこれまで。
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 銀行融資の場合 

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2015年05月05日

不動産の話32 宮崎市の不動産投資入門8

前回はマネーリテラシーの話をしてしまいました。
私が偉そうな話をできた立場では無いとは思いますが、思った事は書かずにできないのでした。

さて、空室リスクの話、滞納リスクの話をしましたが、いずれも大家さんの力の及ぶ範囲で改善可能な範囲であるという事はまだ言っていませんでした。
これはどういうことかといいますと・・・

株やFXについては、いち個人の投資家が相場を上げ下げできるのか?と、いうことです。
普通は無理ですよね。
まぁ、個人資産100兆円ぐらいある方ならいち企業の株の値段を上げ下げぐらいはできるかも知れませんが。
それはこのブログで取り扱う話では無いですね。
普通の人であれば、無理です。
相場が「上がるだろう「下がるだろう」のどちらかの指標で投資をされると思います。
あくまで予想です。
ファンダメンタル・テクニカル両方の指標をどんなに活用しても、です。
予想ですがね。
そして、その上げ下げには自分は全く関与できないです。

不動産投資についてはどうでしょうか。
アパートを買った後でも収益を増やすためには多くの手段があります。
 空室を少しでも減らすために、アパートのグレードアップを図るなり、家賃設定・管理の改善・清掃・修繕等。お金をかけたり、かけなかったりと色々あると思いますが大家さんが介入できる個所は大いにあります。
そして、うまくいけば収益増につながるわけですね。いや、うまくいかないと困るわけですが。
これは普通の事業と同じだと思います。

自分の力でどうにかしたいと思う方は不動産投資!
相場とレバレッジで大金持ちになりたい方はFX!(それだけの要因では無いですが)



書くことが少ないのかな?と、思っていましたがそうでもないですね。
書くことが結構多かったので、時間をかけて書いていこうと思います。
また、明日かな?

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2015年05月04日

不動産の話31 宮崎市の不動産投資入門7

昨日の話の続きです。
家賃滞納の回収の話でしたね。

家賃滞納の方から平和的にお金を回収するには、こまめな督促が必要かと思われます。

ちょっとでも「期限の利益を喪失」したら「お話」をさせていただかないといけないわけですよ。
誰だって督促されたら嬉しいものでは無いのです。
と、いうことは家賃支払い期限を過ぎたものについて、そのままにしておいたらどうなるのか?

私の考えとしては・・・・
支払いの順位が高い(はず)の家賃も、その他にしつこく催促(例えばローンの支払いとか)されたらそちらに支払ってしまうわけですよ。
借りた金は返さないといけないと思います。
では、契約に基づいて部屋を借りていて部屋を使用して、これからも使用したいと思うならば家賃もしっかり払わなければならないと思いませんか?
しかし、現実的に支払いできるお金は限られている。
では、どちらに支払うのか。どちらが優先順位が高いのか。
それは「催促の回数が多い」方になっちゃうわけですよね。

何が言いたいのかって?

滞納管理を会社に委託する事が規模拡大し、安定経営する大家さんの条件ではないだろうか。
と、いうことです。

ここ数日、お金の支払いの話になっていますね。
私の考えを一つ。
あくまでの私の考えですからね。

借金を借金して支払えとは言っていません。
また、家賃支払いができなければすぐに部屋を出て行って欲しいというわけではありません。
そこまでに至るまでに小さな事が積み重なってそういう事態になっているのではないだろうか。
いわゆるマネーリテラシーが低い? と、いうことでしょうか。横文字を使ってみました。

日本は「お金を正しく使う」「お金を投資する」という教育は公教育では行っていません。
(少なくとも私は受けた覚えは無いです)
大人になって会社・組織の一員として働ける・就職できる為の教育に力を注いでいると思われます。
(少なくとも私はそう、受け取りました)
 
親・学校の先生・職場の先輩、誰もが自分より年長者でありました。
しかし、私に「お金の投資方法」について教えてくれる人はいませんでした。(株をやっていた人はいましたが)
私は大人で、学ぶ自由があるわけですが、お金を投資して増やすという考え方にたどり着くまで随分と時間がかかりました。
このブログを最初から読まれている方はお気づきだと思いますが、とてつもなく大チャンスの中に今、生きているということです。
よかったですね。しつこいですが。おめでとう!

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2015年05月03日

不動産の話30 宮崎市の不動産投資入門6

黄金週間(この呼び方が結構好き)如何お過ごしでしょうか。
私は、今日は30分だけ外出しました。しかも近所のスーパーで食材を買っただけ。
外に出ればそれだけでお金を消費しちゃうのよ。黄金週間。
お金持ちはどんどん世の中にお金をばら撒かないといかんとですけどね。


さて、昨日のアパートへの投資の安心具合についての続きです。
入居者が一気に引越ししていなくなるという事はなかなか無いという話をしました。
で、それ以外に安心材料を拾ってみました。
まず、私は一切アパートに手を下していません。
正確には「管理会社に委託」といった方が正しいでしょうか。
業務概要としては・・・アパートの入居者様への毎月の家賃集金から屋内外の修繕、清掃委託、新しい入居者様の募集~契約~入居~退去立ち合い~敷金精算などなど。

1戸建ての家の1件だけの大家さんだったら、何とかなるかもしれません。
もしかしたら、入居者様が若干反社会的な方々だった場合にはその1件だけでもあっぷあっぷになってしまうかもしれません。
そうなると、私の言った「安心」というものがにわかには信じられなくなってしまうかもしれませんね。

あと、入居者様が家賃滞納をしていた場合。
これも催促・入金依頼を大家さん自身でやるのは骨が折れます。
少なくとも私はやりたくありません。
一ヶ月支払いが遅れたからと言って、例えば・・・

「今すぐ部屋を出て行ってくださいね。さもなくば給料差し押さえじゃ!!!」 

と、いうような強権発動はできないわけですよ。
税金なら督促送って10日後には差し押さえできちゃうわけです。
国税庁HP(第47条関係 差押えの要件) 
払うもの払ってからご入居賜りたいものですな。

が、世の中すべてが毎月必ず定額の余裕ある収入があって、計画的な支出がある方ばかりではなく、支払いの優先順位が家賃支払という部門が下になっていらっしゃる方もいるわけです。
借りる人有利になっている日本の法律の中ではしょうがないと思うのですが。。。
1、2カ月の家賃滞納は甘んじて受けなければならんのです。

1ヶ月の家賃というのは毎月の収入から計算して十分支払いが可能ということでその家を借りていると思われます。
しかし、1ヶ月家賃支払いが遅れるということは、その月には家賃分の何か他の支出があったor収入が低かったという事になります。
決して「次の月に支払う分を貯めておこう」という考えでは無いでしょう。(だったら毎月支払ってよ。ってね)
次の月は2ヶ月分の請求になるわけです。
これは・・・なかなかキツイですよね。
2ヶ月分の支払いをしたら、その月はその家賃分の支出を減らさないといけないわけで。

そうなると、やはり、人間と言うものは支払いをちょっとでも延ばしたくなるものではないでしょうか。
色々と理由をつけて。
誰に向かって理由を言うのか?それは、大家さんであったり、管理会社の人であったり。
個人的にはどんな理由であってもその部屋に住むのであれば、絶対に支払わなければならないものだと思います。
しかし、できない理由を延々入居者様から聞かされるとなぜかお金を請求している方が恐縮というか「悪いなぁ。申し訳ないなぁ」と、いう姿勢を見せなければなりません。
あれ?おかしいですよね。でも、これが往々にしてあるのではなかろうか。

こんなストレスが溜まる事を毎月毎月大家さん自身でやっていたら身がもちません。
絶対に私はやりたくありません。(断言)

今日はえらい長くなったですね。
続きはまた明日!!!
宮崎市内の若者を対象とした不動産投資&自己啓発コンサルタントのまさまさでした。

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2015年05月02日

不動産の話29 宮崎市の不動産投資入門5

昨日は飲み会でして、私の個人的な目標である「毎日1回はブログの更新をする!」という壮大な目標を達成するために中途半端な事を書いておりました。

前回の続きを書きたかったのです。
わくわく。

不動産投資が安心というのはどのぐらい安心なのでしょうか。
私が考える例を挙げたいと思います。

不動産投資でいくと、最もオーソドックスというか有名なのがアパートへの投資です。
私も全てこちらのアパートへの投資となっております。
アパートということは、集合住宅であり、1戸で複数の世帯が入居する事ができる建物です。
普通、住居というのはなかなか移るものではありません。
考えてみてください。。。。

一度引越しをしたことがあられる方はわかると思いますが、新しく引越しをすると・・・
1.引越し先の手配(住居を見つける→契約する→敷金礼金前払い家賃保険etc)
2.引越しをする(引越し屋さんにお願いするor自分でする)
3.前の住居の引き払い(家賃清算・電気ガス水道等の契約解除)
4.各種登録の住所変更(役所・免許・クレジットカード・銀行・各種会員登録etc)
5.ご友人職場等への引越しのごあいさつ(職場への通勤の届け等含)
6.新居に引っ越しをして、前の住居からのいらない荷物の整理(都市ガスからプロパンガスになったなど)

考えればもっとありそうですが、とにかく引越しは大変です。お金がかかります。
しかも、家族が増えれば増えただけ荷物も増えて手続もその分増えます。
小学校にお子さんが入学していれば、転校もしないといけません。

どうでしょうか。
住所を移すというのはとても面倒なことだと思います。(少なくとも私は)
お金持ち過ぎて引越しが趣味という方は話は別ですが。
大方の人はそうでは無いと思います。

そして、アパートに住んでいる部屋方の数だけその世帯があると考えてみていただければ、「1ヶ月で全ての世帯が引越しをしてしまった」という事は まずあり得ない(100%無いとは言っていません)と思います。
世界が同時金融恐慌になったとしても、アパートに住んでいる一般の方々が一斉に退去という事は無いでしょう。そういった意味では景気に左右されにくい投資だと思います。
(アベノミクスの思います。恩恵をなかなか受けられないです。私だけ?)

なんだか安心できましたか?そうでもない?
とりあえず今日はこれまで。

素晴らしい黄金週間を!
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2015年05月01日

早起き

ここ数日、目覚まし時計無しで起きています。
早起き!

やはり、気持ちの持ちようなのでしょうか。

明日から黄金週間。
それでも早起きは止められないぞ。

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2015年04月30日

不動産の話28 宮崎市の不動産投資入門4

昨日の続きです。
今夜はちょっと焼酎を飲み過ぎたのであんまり長くは書けない気がする!

昨日は、不動産投資の何がいいのかを言いました。
しつこいですが、私が不動産投資に求めたのは安心です。

私がFXをやっていた時の事をお話します。
当時は、やり方がよくわかっていなかった(持てる資金の全てをつぎ込んで勝負していた)ため、為替変動に一喜一憂しており、毎朝4時ぐらいに起きてはパソコン画面にかじりついていました。
そして、テレビの「為替と株の値動きです」の言葉に敏感でしたね。

そしてある日、悲劇が訪れるわけです。
お察しの通り大暴落(と言っても1円下がっただけですが。円USドルのロングで)してしまい、大変な含み損を出してしまいます。
それから毎日お腹が痛くなりながら損切りはできずジリ貧生活。
そして、遂に強制ロストカット。
信じたくなかったのですが、当初資金がメチャ無くなりました。

いくら儲かる可能性が高くて、誰でも(インターネットの口座を開いて、お金を入れておけば)できる代わりに、とても高いリスクだと思うのですよ。素人には。

プロのデイトレーダーになるためにはそれなりの資金とお勉強が必要で、とてもフルタイムのお仕事の片手間で安定して大儲けという事は「なかなか」難しいかと思われます。
私には無理でした。メンタルが足りません。とうふメンタルです。

で、しつこいですが不動産投資にはそういった「いつお金が無くなってしまうのだろうか」という不安は非常に低く、大変安心して日々を過ごすことが可能です。(少なくとも私は)
もちろん、始めるに際してはいくつかのハードルが立ちはだかり、株やFXと比べると機動力や換金性・流動性に欠けます。そこを承知していただいた方にのみ、私がご相談に乗らせていただきたいと存じます。
(偉そうですね。すんません)

今日はこれぐらいで。
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2015年04月29日

不動産の話27 宮崎市の不動産投資入門3

昨日の話で株やFXについてあまりよい話を書きませんでした。
別に株やFXをディスっていうわけでは無い事を改めて申し上げたいです。

株やFXのすごいところを言いますね。
レバレッジの力で言えばFXには敵わないし、税率で言えば株やFXで儲けた税率は20%なので、儲かりまくってしまうと累進課税でどんどん税率が高くなってしまう不動産投資とは税金のかかり方も違います。
しかも、テレビ等で言っていますが、NISAという奴で100万円までは税金がかからないというではありませんか。
うらやましい限りですね。
ウソだと思った方は下記国税庁ホームページでご確認ください。
国税庁ホームページ 

税金と言えば、不動産経営をすれば毎年固定資産税や都市計画税もかかるし、不動産を買えば不動産取得税。不動産登記をすれば登録免許税。
もちろん、所得税と住民税も。加えて事業税と言うのも支払わなければなりません。

税金を支払わなかったら、、、、どうなるんでしょうね。脱税とか考えたとが無いのですが、きっと良くない事があるに違いない。
ちゃんと私は税金を支払ってますからね。はい。私の同僚よりはるかに多くの税金を支払ってます。優良な市民ですな。

と、いうことで税金支払いまくりの不動産投資です。
では、株やFXを選ばずに何故私が不動産投資をするのか?
それは・・・

安心

です。 
もちろん、空室リスクや家賃下落リスクというものはありますが、そんな次の日に全ての入居者様が出ていくという事はありません。
(天変地異があったら話は別ですが)
と、いうことは毎月収入の心配をしなくて良いということです。
これってすごい精神衛生上いいことだと思うのですが。
どうだろうか?

続きはまた明日!
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2015年04月28日

不動産の話26 宮崎市の不動産投資入門2

宮崎市で不動産投資をしたい!という方、どのくらいいらっしゃるのでしょうか。
投資対象として、宮崎市内という方だけでは無く、福岡とか更には首都圏とかに投資をしたい!と、お考えの方も含めるといらっしゃることはいらっしゃるのかな?とは思います。
が、圧倒的にそのように考えてらっしゃる方は少ないのでは無いかと思います。
(たぶん。根拠的数値は全くありません。そんな統計どうやって取るのだろうか。統計学者では無いので勘です。) 

不動産投資をしている人って、きっとお金持ちか昔からの地主か。
それとも?考えつきませんね。
私が応援したいのは、普通のサラリーマンをしながら不動産投資をしようという方です。
残念ながら所得水準が低い宮崎県民は、ゆとりのある生活をしている方というのは多くは無いのではと推察されます。
ちなみに、平成25年度の統計でいくと、全国で46番目。最下位は免れましたが。。。。
↓こちらは、ソースありなので、間違いないと思われます。
都道府県別 平均年収ランキング(平成25年度) 

宮崎市で普通に働いていて東京都の方と同じぐらいの収入を得ようというのは難しいということですね。
では、どうすればいいのか。
賢明な読者諸兄にはもうおわかりだと思われますが、投資をすべきだと思います。(貯金じゃないよ)
その中でも、私は不動産投資に私は行きついたわけです。

前回の話でも書きました通り、株やFXの入門図書や投資の雑誌などが数多くあり、不動産投資の書籍と言うのはこれら他の書籍より5分の1ぐらい?でしょうか。もっと少ないかもしれません。
何故少ないかと言うと、「簡単には始められないから」だと思います。
やっぱり、手っ取り早くお金を増やしたいからですね。
そして、「自分だけは失敗しない、うまくいく、うまく行ったら少ないお金で大儲けだ」と、いう思考回路になってしまうからでしょうか。
怖いですなぁ。
あっ、私も同じクチで何度も市場から退場になってしまったので。経験談ですけどね。

と、いうことで不動産投資はお勧めしたいと思うのでした。
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2015年04月27日

目標達成するために

昨日、できないことは「できなかった」ではなく「やらなかった」という話を書きました。

で、自分で早速試してみました。
何を試したかと言うと、

「早起き」

です。
色々な本などで「早起きは良い」「成功するために朝活」という話があります。
が、最初の1日、もしかすると初日から早起きが失敗してしまう人が大多数ではなかろうか。
私も、以前はそういうこともありました。
(聖人君子ではないので)

そこで、今日は早起きができるか試してみました。

自分が「やりたくてしょうがない」動機づけをして寝たのです。
具体的には、寝る前に早起きしてやりたいことをたくさんリストアップしたのです。 
  • 朝の時間が有効に使える
  • 朝、スッキリとした気持ちで本が読める
  • バタバタしない
  • 夜の1時間より朝の1時間の方が価値があるとどこかで聞いた
  • 気持ちが良い
  • 次の日の夜早く眠れる
  • 人生の成功につながる
  • 調子が出てきたらジョギングとかできちゃうかも
  • ジョギングができたら、スマートな体になっちゃうかも
  • 早朝ブログを書けるようになって、執筆がはかどるかも
  • 早朝ブログが話題になって書籍化されちゃうかも
  • こりゃー、毎日早起きしなきゃ!!!!
 他にもあった気がしますが、恥ずかしいのでこれぐらいで。
とにかく、朝、目覚める前から早起きすることが楽しみだったのです。
そして、運命の今朝。

毎日午前6時に目覚ましアラームで起きていたのです。 
今日は初日だったので午前5時50分にアラームをしかけていました。
そして、実際に起きたのは・・・・

午前5時40分。
 
劇的な早起きではなかったですが、アラームが鳴る前にしっかり起床しました。
明日は、もっと早起きができそうな予感です。
この調子で成功しまくりたいですわ。

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2015年04月26日

時間が無かったから出来なかった

今日は自分の優先順位の話。
ご自身が本当にやりたくてしょうがなくてやりたいことは何でしょうか。
 人に言われて、やらされてやらなければならないと、感じていることではなく。
本当に自分が心の底から「やりたい」と、思うことです。

あれやこれや明日からやろうと、目標を立てますね。
が、しかし。
できないこともあります。
そして、タイトルのお言葉がでてくるわけですよ。

「時間が無かったから、出来なかった」

本当に時間が無かったのだろうか。
時間が無かったから出来なかったのではなく、他にやりたいことがあったからそちらを優先しただけでは。
そして、無理してでもやる価値が無い目標だったのではなかろうか。 

心の底からやりたいことがある場合は、やりますよ。
他の人に言われるまでも無く、ね。

しかし、人は弱いものです。
弱いから目標を達成できるように、お手伝いしてくれる、応援してくれる人がいたら目標にたどり着きやすいのかなと。
不肖、私がお手伝いできますので目標を達成したいと思われている方はメッセージどうぞ。

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